Судебная землеустроительная экспертиза

Что исследует экспертиза

Эксперт сопоставляет фактическое землепользование, закреплённое на местности заборами, строениями и межевыми знаками, со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими документами и материалами межевания. По результатам геодезической съёмки определяются координаты характерных точек границ, площадь участка, наличие и площадь наложений, причины расхождений — в том числе наличие реестровой ошибки в смысле ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», — и разрабатываются варианты установления границ, раздела или выдела участка с учётом требований Земельного кодекса РФ.

Экспертизу назначает суд общей юрисдикции по ст. 79 ГПК РФ, арбитражный суд — по ст. 82 АПК РФ, в спорах с публичными органами о кадастровом учёте — по ст. 77 КАС РФ; по уголовным делам, связанным с земельными участками, — следователь по ст. 195 УПК РФ. Досудебное землеустроительное исследование по договору оформляется как заключение специалиста и служит основанием для иска об установлении границ.

Когда нужна

• Сосед перенёс забор или возвёл строение на части чужого участка
• Границы по ЕГРН не совпадают с фактическими, участок на кадастровой карте смещён
• Пересечение с границами смежного участка препятствует кадастровому учёту
• Раздел участка между совладельцами, супругами или наследниками, выдел доли в натуре
• Спор об установлении сервитута для прохода и проезда
• Наложение участка на земли лесного фонда, общего пользования или водоохранную зону

Какие вопросы ставят эксперту

1. Каковы фактические границы и площадь земельного участка с кадастровым номером …, определённые по закреплённым на местности объектам?
2. Соответствуют ли фактические границы участка сведениям ЕГРН и правоустанавливающим документам? Если нет, в чём выражается несоответствие и какова его площадь?
3. Имеется ли наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами … и …, если да, каковы его координаты и площадь?
4. Имеется ли реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ участка, каковы причины её возникновения и способ исправления?
5. Каковы возможные варианты установления смежной границы между участками с указанием координат характерных точек?
6. Возможен ли раздел земельного участка в соответствии с долями собственников с соблюдением предельных размеров и обеспечением доступа к каждому образуемому участку?
7. Имеется ли возможность прохода и проезда к участку истца без установления сервитута? Если нет, каковы варианты сервитута, наименее обременительные для собственника соседнего участка?

Формулировки типовые. Окончательный перечень вопросов определяет суд (ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ) или заказчик исследования.

Объекты и документы

Сведения ЕГРН и архивные материалы запрашиваются в Росреестре и архивах. Для оценки давности фактических границ важны документы о положении ограждения за пятнадцать и более лет.

Как проходит экспертиза

1. Анализ документов

   Эксперт изучает правоустанавливающие документы, сведения ЕГРН, материалы межевания и архивные планы, прослеживая историю границ.

2. Извещение сторон

   Собственники спорного и смежных участков извещаются о дате выезда; для съёмки обеспечивается доступ на территорию.

3. Геодезическая съёмка

   Геодезической аппаратурой определяются координаты заборов, строений и межевых знаков в системе координат, принятой для ведения ЕГРН.

4. Камеральная обработка

   Фактические, кадастровые и исторические границы совмещаются на одном плане, вычисляются площади наложений.

5. Выявление причин

   Устанавливается, чем вызвано расхождение: переносом ограждения, ошибкой в межевом плане, пересчётом координат или иной причиной.

6. Варианты и заключение

   Разрабатываются варианты установления границ или раздела с каталогами координат и схемами, пригодными для исполнения решения суда и внесения сведений в ЕГРН.

Сроки и стоимость

Срок и стоимость зависят от количества и сложности вопросов, объёма материалов и необходимости выезда на осмотр. Условия сообщаются после изучения вопросов и документов.